Эксперты рассказали о рисках ипотечных заемщиков, особенно в моногородах

По данным Центробанка, на начало осени россияне взяли кредитов более чем на 19 трлн рублей. При этом, как пишут «Известия», ключевым драйвером роста розничного портфеля остается ипотека. К слову, правительство продлило программу льготного ипотечного кредитования по ставке 6,5 % до 1 июля 2021 года, а значит, спрос на жилье в ипотеку в ближайшее время вряд ли пойдет на спад. Разберем, какие ошибки могут совершить ипотечные заемщики.

Готовьтесь к худшему

Быть уверенным в своих силах — полезная черта, а вот переоценка финансовых возможностей и перспектив может спутать все карты тем, кто берет жилье в ипотеку. Как отмечают эксперты, клиент не задумывается о том, что будет с ним через 5–10 лет, придется ли сменить работу или он вовсе ее потеряет. Чтобы быстрее выплатить кредит, заемщики берут ипотеку с крупными ежемесячными платежами. Особенно этим «грешат» молодые люди при первом опыте взаимодействия с банком.

«Исходите из худшего сценария развития событий. Чтобы не оказаться банкротом из-за сокращения доходов, не рекомендуется брать ипотеку с ежемесячным платежом больше 30 % семейного дохода, — советуют специалисты. — В противном случае у заемщика не будет «запаса прочности» на ближайшие годы, если его достаток не увеличится. Сегодня переплата за длительный срок кредита при маленьком ежемесячном платеже лучше, чем «быстрая», но дорогая ипотека».

Нужно оценить свои компетенции на рынке труда: насколько быстро ты сможешь найти работу, если ты наемный служащий и потеряешь место, или насколько быстро ты можешь восстановить себя в бизнесе, если упадет спрос, пойти в другой бизнес или устроиться на работу, — отмечают эксперты. — Многие берут ипотеку в моногородах, и это очень большие риски: предприятие закроется и работы больше не будет.

Стратегия камикадзе

Еще одной ошибкой эксперты называют попытку бросить все свои сбережения на первоначальный взнос. С одной стороны, таким образом сокращают срок возврата кредита или уменьшают размер ежемесячных платежей, но, с другой стороны, редко сроки кредитования становятся меньше 10 лет.

«Создайте подушку безопасности. Не вкладывайте все накопления в первоначальный взнос. Запасите денег, которых хватит хотя бы на 3–6 месяцев выплат по ипотеке. Это поможет избежать просрочек и выплаты пени при форс-мажорных обстоятельствах», — предупреждают специалисты.

И уж что точно нельзя делать, так это брать потребительский кредит на первоначальный взнос. Лучше отложить покупку квартиры и продолжать копить, либо найти вариант подешевле, на который хватит уже собранной суммы.

В погоне за низкой ставкой

В числе частых ошибок эксперты называют попытку угнаться за низкой ставкой по ипотеке:

«Разница между ставкой льготной (6,5%) и обычной ипотеки (около 9%) составляет 2–3%. Люди не понимают, что сейчас зачастую гораздо выгоднее купить качественное жилье на вторичном рынке, взяв обычную ипотеку под более высокий процент. К тому же практика показывает, что практически всегда ипотечный кредит погашается досрочно, в этом случае ставка имеет не такое большое значение».

Другой неверный шаг — покупать недвижимость по завышенным ценам. Государственная программа льготной ипотеки при покупке новостроек приводит к росту цен на первичном рынке при ограниченном предложении от застройщиков. В результате люди торопятся купить жилье, невзирая на то, что цены значительно выросли, так как боятся, что затем придется покупать еще дороже. А страх обычно — плохой советчик.

Считаем деньги

Еще один просчет — не смотреть на вид платежа. Их два — аннуитетный и дифференцированный. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идет на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. Во втором же случае сначала платеж большой, а потом он постепенно уменьшается, потому что заемщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.
Пример: вы взяли ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2%. При аннуитетном графике платежа уплаченные проценты за весь срок кредита составят 1 225 005,14 рубля, во втором случае — 1 069 180, 44 рубля.

Выгоды рефинансирования

Ключевая ставка Банка России и ставки по ипотеке постоянно меняются. Сейчас ключевая ставка оставлена на уровне 4,25% годовых. Эксперты отмечают: необходимо следить за движением ставок по ипотеке. Если банки уже предлагают кредиты по ставкам на два и больше процентных пункта ниже вашей, то заем лучше и выгоднее рефинансировать, то есть оформить новый ипотечный договор в том банке, который предложит более низкую ставку.

По материалам сайтов iz.ru и ncfg.ru (Национального центра финансовой грамотности)